TIRANË-Dy masterplane të porositura nga grupi Balfin, një dokument mjedisor i vitit 2021 dhe një zinxhir kompanish të krijuara paralelisht zbulojnë se lagunat dhe deltat pranë lumenjve më të ndjeshëm të vendit janë parë prej vitesh jo si peizazhe të mbrojtura, por si korridore investimesh të mëdha imobiliare.
Historia me Sazanin dhe Zvërnecin duket se ka nxjerrë në sipërfaqe vetëm pjesën më të dukshme të një modeli më të gjerë zhvillimi, që prej vitesh ka shënjestruar disa prej hapësirave më të veçanta bregdetare të Shqipërisë.
Delta e Vjosës si “park resortesh”
Delta e Vjosës në Pishë Poro-Nartë, bregdeti i Darëzezës, Divjakë-Karavastaja pranë Shkumbinit, Rrushkull-Hamallaj pranë Erzenit, Talja pranë Matit, Kune-Vaini pranë Drinit apo Viluni e Velipoja pranë Bunës janë zonat ku po përplasen dy vizione të kundërta.
Nga njëra anë, ato janë hapësira me rëndësi ekologjike, laguna, duna, pyje bregdetare, habitate shpendësh dhe zona të lidhura me grykëderdhje lumenjsh. Nga ana tjetër, gjithnjë e më shpesh, po shfaqen në dokumente, projekte, leje apo reklama imobiliare si territore të gatshme për resorte, vila, hotele etj.
E tillë duket historia edhe për dy pjesë të ndryshme të brezit bregdetar pranë deltës së Vjosës, e cila në vitin 2023 u la jashtë Parkut Kombëtar. Dokumente të siguruara nga Citizens.al tregojnë se më 17 dhe 20 dhjetor 2024 u përgatitën të paktën dy masterplane të mëdha private.
Masterplani i parë, “UMEA”, është hartuar nga studioja ndërkombëtare MVRDV për grupin Balfin dhe parashikon një koncept zhvillimi për 639 ha në anën jugore të deltës së Vjosës.
Plani i dytë, “New Apollonia”, është hartuar nga studioja WATG, me përfshirjen e “Lobb + Partners”, e njohur për projektimin e komplekseve të golfit, edhe ky është përgatitur për llogari të Balfinit dhe parashikon një zhvillim për 600 ha përgjatë plazhit të Darëzezës dhe Semanit, në veri të deltës së Vjosës.
Të dy dokumentet flasin me gjuhën e qëndrueshmërisë me fraza si “natyrë të paprekur”, “biodiversitet”, “restaurim bregdetar”, “korridore ekologjike” dhe “arkitekturë të padukshme”.
Por pas kësaj gjuhe shfaqen projekte ndërtimi në përmasa urbane, hotele me marka ndërkombëtare, mijëra njësi rezidenciale, vila, apartamente, fusha golfi, marina, akuaparqe, rrugë të reja, zona tregtare dhe struktura shërbimi.
I pyetur nga Citizens.al për këto masterplane, grupi Balfin i përshkroi ato si “koncepte të parealizuara”, të hartuara “për qëllime prezantimi dhe panairesh ndërkombëtare,” nga të cilat kompania tha se “është tërhequr.”
“Linkut që ju i referoheni ka të bëjë me një landing-page të përgatitur për panairin e real estate në Mynih të Gjermanisë. Aty marrin pjesë investitorë ndërkombëtarë të interesuar për të investuar apo për partneritete. Ne kemi marrë pjesë me mbi 10 ide-projekte prej të cilave kemi ecur përpara vetëm me projektet ne Austri, ShBA dhe Portugali. Asnjë projekt nuk ka qenë i detajuar por vetëm koncept-ide” – citohet në përgjigjen e “Balfin Group” për Citizens.
Por dokumentet ngrenë pyetje serioze, pasi ato nuk janë thjesht skica arkitektonike, mbulojnë rreth 1,250 ha tokë, përfshijnë studio ndërkombëtare, ndarje funksionale, fazime, tipologji ndërtimi dhe referenca të qarta për pronësinë dhe blloqet e zhvillimit.
Ideja nuk ndalet vetëm te masterplanet, pasi paralelisht Citizens.al ka mësuar se grupi Balfin ka krijuar edhe kompani me të njëjtin emër (New Apollonia dhe UMEA shpk) me të cilat më pas ka krijuar apo kontrolluar një seri shoqërish të tjera me emra që përkojnë drejtpërdrejt me komponentët e projektit: marina, komplekset e golfit, menaxhimi imobiliar etj.
Sigurisht, këto nuk provojnë se projektet kanë marrë leje, as se ndërtimet janë në prag zhvillimi. Por ato tregojnë se idetë kanë kaluar përtej një prezantimi vizual dhe janë shoqëruar me përgatitje korporative, të cilat kërkojnë më shumë shpjegime publike, sidomos nga qeveria, e cila në rastin e Zvërnecit dhe Sazanit justifikohet duke përmendur shifra të paargumentuara investimi nga jashtë.
Në kontrast të fortë, qeveria e promovon dhe sot Vjosën si histori suksesi të mbrojtjes së natyrës, por zona përreth deltës së saj duket se u la qëllimisht jashtë parkut si territor ku mund të ndërtohen resorte të tilla sikurse ato që planifikoi grupi Balfin.
Në këtë kuptim, përplasja që sot po shihet për Zvërnecin dhe Sazanin duket se nuk është një rast i izoluar. Përballë kësaj panorame të fshehur, vihet seriozisht në diskutim vullneti i qeverisë për t’i mbrojtur vërtetë zonat më të ndjeshme ekologjike të Shqipërisë.
VSM-ja e vitit 2021 si “parathënie” e zhvillimeve
Për të kuptuar se si erdhëm këtu, duhet kthyer pas në vitin 2021. Në shtator të atij viti u përpilua “Vlerësimi Strategjik Mjedisor (VSM) i Planit të Detajuar të Zonës me Rëndësi Kombëtare (PDZRK) Vjosë-Nartë”.
Në dukje, dokumenti (link) ishte një raport teknik për ndikimet mjedisore të planifikimit në zonë, por në thelb, ai duket se shërbeu si urë mes statusit të mbrojtur të zonës dhe ambicieve për zhvillime imobiliare.
Raporti shprehet se Agjencia e Zhvillimit të Territorit (AZHT), në bashkëpunim me Ministrinë e Turizmit dhe Mjedisit, kishte marrë përsipër përgatitjen e PDZRK Vjosë-Nartën, por VSM-ja ishte kërkuar nga 7 subjekte private pronare të një pjese të trojeve në lagunë.
Lista e paraqitur në këtë dokument është domethënëse pasi flet për 1,536 ha vetëm në zonën Vjosë-Nartë (përfshirë Zvërnecin), që “kërkonte të zhvillohej”:
Banka Credins me 600 ha;
Mabetex & YDA Group me 309 ha – kjo ortakrëri fitoi atë vit koncesionin e aeroportit të Vlorës;
Grupi AGNA me 240 ha;
Gazmend Demi me 180 ha;
Adhenis shpk me 150 ha – zotëruar nga Artur Shehu, zyrtarisht nën hetim nga SPAK për përfshirje në grup të strukturuar kriminal dhe pastrim parash;
Arjan Pelushi me 37 ha;
Sere shpk me 20 ha – e lidhur me Balfin;
VSM-ja njeh statusin e lartë ekologjik të zonës, flet për lagunën e Nartës, grykëderdhjen e Vjosës, kënetat e kripës, dunat ranore, pyjet me pisha, ishullin e Zvërnecit, habitatet e shpendëve, ujërat nëntokësore dhe ekosistemet ligatinore.
Po ashtu pranon rreziqe të mëdha si erozioni, rritjet e nivelit të detit, kripëzimin e ujërave në lagunë, rritjen e trysnisë nga aktiviteti njerëzor, fragmentimi i habitateve dhe humbja e tokës bujqësore. Megjithatë, dokumenti nuk ua mbyllte derën zhvillimit, përkundrazi ai e kanalizoi atë përmes tre skenarësh, ku skenari zero, pra mosndërhyrja, rezultonte pozitiv për natyrën, ndërsa skenari i zhvillimit intensiv turistik rezultonte më negativi.
Por skenari i tretë, ai që paraqitej si “konservativ”, apo “miqësor me mjedisin” dhe i propozuar nga subjektet private, dilte si një formulë e pranueshme. Kjo është dhe pika kyçe e asaj që po ndodh sot ku zhvillimi i madh nuk paraqitet më nga qeveria si urbanizim i zonave të mbrojtura, por si turizëm i qëndrueshëm, i menaxhuar dhe elitar.
E njëjta gjuhë u shfaq (2024) në masterplanet UMEA dhe New Apollonia që Citizens.al i boton sot për publikun, ku resortet nuk prezantohen si ndërhyrje në natyrë, por si mënyrë për ta “përqafuar”, “restauruar” apo “menaxhuar” atë.
UMEA, qyteti resort në deltën jugore të Vjosës
Në dhjetor 2024, studioja MVRDV përgatiti për Balfinin masterplanin “UMEA”, për një zonë turistike në Novoselë të Vlorës. Koncepti e quajti sitin “the land between rivers” (toka mes lumenjve).
Harta e projektit vendoset në një nga pikat më të ndjeshme, në një territor formuar nga lumi Vjosa gjatë derdhjeve shekullore në detin Adriatik.
Faqet hyrëse të masterplanit janë përpiluar me “gjuhë poetike”. Ato flasin për ruajtje të natyrës së paprekur, krijimin e “tamponeve ujorë”, përqafimin e natyrës, arkitekturën e padukshme si dhe mbrojtjen e faunës dhe biodiversitetit.
Në pamje të parë, dokumenti përpiqet t’i paraqesë ndërhyrjet si të buta, të shpërndara dhe të respektueshme ndaj peizazhit, por koncepti që pason tregon një shkallë tjetër.
Siti ka sipërfaqe 639 ha ku 31% (rreth 190 ha) parashikohen të lihen për hapësira të përbashkëta, ndërsa pjesa tjetër të vihen në dispozicion për vila (25%; 161.5 ha), apartamente (13%; 79.9 ha), fusha golfi (12%; 75 ha); hotele (11%; 68.12 ha) dhe rrugë (10%; 63.9 ha).
Në letër parashikohen kanale, marina, zona tregtare, shërbimesh, aquapark, komplekse golfi dhe shëtitore bregdetare. Në këtë kuptim UMEA nuk është një oaz ekologjik, as një ndërhyrje e vogël turistike, por një qytet-resort, i dizajnuar për të riformatuar territorin buzë detit.
Kështu, retorika e “arkitekturës së padukshme” përplaset me masivitetin e shtrirjes.
Në këtë kuptim, edhe nëse Balfin thotë se projekti është braktisur, masterplani mbetet me interes publik pasi tregon sesi një grup i madh interesash private ka “imagjinuar” dhe punuar transformimin e një prej zonave më të ndjeshme ekologjike të Shqipërisë në një qytet-resort.
New Apollonia, qyteti i ri në plazhin e Semanit
Në veri të deltës, një tjetër masterplan e çon më tej këtë logjikë, “New Apollonia Master Plan”, prezantuar tre ditë para UMEA-s, mban në kopertinë logot e WATG, LOBB + Partners dhe Balfin. Dokumenti e paraqet projektin si “the next generation coastal destination” (destinacioni bregdetar i gjeneratës tjetër).
Ky masterplan nuk është aq abstrakt sa ai i UMEA-s, por edhe më i detajuar në kapacitete dhe ndarje zhvillimi. Siti shtrihet përgjatë 5 kilometrave vijë bregdetare në Adriatik, mes Darëzezës dhe Plazhit të Semanit, pranë grykëderdhjes së Vjosës dhe afër Pishë-Poros.
Plani pranon se zona ka laguna të kripura, shpendë migratorë, kanale vaditëse, pyje, duna dhe lidhje hidrologjike me Vjosën, megjithatë, parashikon një projekt me përmasa të një qyteti.
Në shifra, New Apollonia përfshin 600 ha, me 1.52 milionë m² sipërfaqe ndërtimi bruto, rreth 9,160 njësi rezidenciale, 2,830 njësi hotelierie dhe një popullsi të pritshme prej 45,755 banorësh.
Një popullsi e tillë për Shqipërinë është e krahasueshme me një qytet në rrethina. Pra projekti nuk është thjesht destinacion pushimi, por një urbanizim i thellë bregdetar në shkallë të plotë.
Masterplani parashikon katër qendra kryesore: Marina Town, Golf Resort, Family Island Village dhe Sports & Wellness Village.
Gjithashtu parashikohen 8.5 kilometra “waterways” (kanale të brendshme, apo laguna të integruara në resort).
Ato paraqiten si përvojë natyre, por nënkuptojnë ndërhyrje të thellë gjeologjike dhe hidrologjike në një zonë ku uji, kripa, toka dhe migrimi i shpendëve janë pjesë e të njëjtit sistem delikat të vendosur në ekuilibra nga vetë natyra.
Programi i hotelerisë është masiv: 10 struktura me në total, 5,600 shtretër në kapacitet të plotë, ndërsa projekti rezidencial është edhe më i madh: 5,975 apartamente, 2,900 vila dhe 280 njësi “senior living” për një total banimi mbi 9 mijë njësi.
Ky është një model i njohur tashmë në zhvillimet e mëdha bregdetare në Shqipëri.
Hotelet shërbejnë si flamuj prestigji dhe përfitimi të statusit investitor strategjik (bashkë me lehtësirat fiskale që ofron qeveria), ndërsa përfitimet reale ekonomike vijnë nga “real estate”-i, shitja e vilave dhe apartamenteve, që shpesh bëhet nga blerës të huaj.
Çfarë thonë aktivistët mjedisorë?
Sipas Ulrich Eichelmann, drejtues i Riverwatch, këto projekte do të zhvillohen dhe do të marrin një dritë jeshile, nëse edhe projektet e Kushnerit vijojnë.
“Vjosa është një Park Kombëtar dhe zyrtarisht ka një zonë buferike 30 metra larg lumit, ndërsa e gjithë zona është një ‘Rezervë e Biosferës’, e përcaktuar në shtator të vitit 2025. Por, pranë saj, nuk kam dyshime se ato do të vazhdojnë të planifikojnë ndërtime” – thekson Ulrich.
Sipas tij, projektet e Balfin, planet e propozuara nga Kushner dhe zhvillimi i parashikuar në Apoloni ndjekin të njëjtën logjikë. Ato janë pjesë e një modeli zhvillimi të orientuar drejt asaj që promovohet si “turizëm elitar”, i shoqëruar me investime si fusha golfi dhe marina.
“Greenwashing”, me fjalë të tjera: zona paraqitet si në harmoni me natyrën, por në realitet është diçka krejt tjetër. Mendoj se Kushneri është vetëm pikënisja e kësaj”, përmbyll Ulrich.
Një vlerësim të ngjashëm jep edhe Olsi Nika, Drejtor Ekzekutiv i EcoAlbania. Sipas tij, projektet e propozuara në Vjosë–Nartë, nga resorti në Zvërnec te aeroporti i Vlorës dhe zhvillime të tjera infrastrukturore, tregojnë se nuk bëhet fjalë për raste të veçuara, por për një prirje të vazhdueshme zhvillimi që ka ushtruar presion mbi peizazhin e mbrojtur.
“Shqipëria ka zgjedhur të mbrojë vetëm një pjesë relativisht të kufizuar të territorit të saj rreth 20%. Kjo do të thotë se ekzistojnë shumë zona të tjera ku mund të zhvillohen resorte, komplekse turistike dhe investime të mëdha pa cenuar asetet më të rëndësishme natyrore të vendit” – analizon Olsi.
Besjana Guri, nga Qendra Lumi, shton se projektet e tjera të përfolura, nëse do të realizohen, do të kenë ndikim të drejtpërdrejtë në shtratin e Vjosës dhe në grykëderdhjen e saj në det.
Kompanitë e përfshira
Në New Apollonia projekti ndahet në 4 blloqe zhvillimi sipas kompanive të përfshira. Grupi Balfin mban peshën kryesore me 377 ha (62.9%) tokë në shfrytëzim, rreth 1 milionë m² sipërfaqe ndërtimi të parashikuar për t’u zhvilluar, 5,161 njësi rezidenciale dhe hotele me 1,780 njësi.
Më pas vijnë:
Blue TDI (Pronarë përfitues: Arian e Besnik Leskaj; Bledar Sinani) me 107 ha; 272,385 m² sip. ndërtimi, 1,702 njësi rezidenciale dhe 525 hotelerie.
Agikons/S&D Invest (Pronar përfitues: Gentjan A. Sulaj) me 56 ha; 141,012 m² sip. ndërtimi, 1,162 njësi rezidenciale dhe 250 hotelerie.
Progeen (Pronar përfitues: Genc Kuçuku) me 59 ha, 149,541 m² sip. ndërtimi, 1,137 njësi rezidenciale dhe 275 hotelerie.
Këto të dhëna dhe ky masivitet ndërtimi nxisin pyetjen thelbësore nëse kemi të bëjmë me një projekt të vetëm të drejtuar nga Balfin, apo me një konsorcium të gjerë pronarësh dhe zhvilluesish, ku Balfin është aktori kryesor.
Ndryshe nga New Apollonia, UMEA nuk paraqet në masterplan një ndarje të qartë sipas kompanive zhvilluese. Dokumenti e ndan territorin në dy “klastera”, me funksione dhe sipërfaqe të ndryshme, ndërsa roli i kompanive të tjera të përmendura në materiale shoqëruese nuk ka sqarime të plota.
Njëri klaster kryesohet nga Balfin dhe tjetri nga një ortakëri mes grupit AGNA (Pronarë përfitues: Kosta Sotiri; Vasil, Kristo dhe Aleksandër Naçi); GR Albania (Pronarë përfitues: Realdo Mansaku dhe Gentjan Filaj) dhe sipërmarrësi Arian Leskaj.
Tabelat që përcillen në masterplan tregojnë për një interesim të bllokut të dytë zhvillues kryesisht te komplekset e golfit, që pritet të zënë rreth 72.2 ha (11.4% të sipërfaqes së alokuar në masterplan).
Në total, UMEA parashikon 308 ha parcela me 155 ha sipërfaqe ndërtim të projektuar.
Dokumentet nuk japin detaje për vlerat e mundshme të investimeve (nëse do jenë me investim kapitali të drejtpërdrejtë apo me shfrytëzim të kuotave të parablerjeve), por ato tregojnë qartë se projekte të tilla mund të zhvillohen edhe pa aktorë ndërkombëtarë si vëllezërit Al Khayyat në Sazan dhe Zvërnec.
Paralelisht, në QKB rezulton të jenë krijuar shoqëritë “New Apollonia” (korrik 2024) dhe “UMEA” (tetor 2024), të kontrolluara 100% nga Balfin me pronar përfitues sipërmarrësin Samir Mane.
Objekti i veprimtarisë së të dyja kompanive përshkruhet shumë i gjerë: zhvillim, projektim dhe ndërtim objektesh civile; shitje apo dhënie me qira e titujve të pronësisë; njësive të ndërtuara; veprimtari në fushën e turizmit; ngritje, operim dhe administrim strukturash akomoduese; shfrytëzim zonash malore apo bregdetare për qëllime turistike; administrim bashkëpronësie në ndërtesa, resorte dhe komplekse rezidenciale.
Ky objekt përputhet thuajse plotësisht me logjikën e masterplanit: ndërtim, turizëm, real estate, administrim resorti, plazhe dhe komplekse rezidenciale.
Në të njëjtën kohë, New Apollonia dhe UMEA rezultojnë si shoqëri mëmë dhe aksionere kryesore e të paktën 13 shoqërive të tjera:
Adriatic Shores Apolonia (pezulluar);
Apolonia Lagoon Development (pezulluar);
Apolonia Oasis Resorts (pezulluar);
Apolonia Elysian Estates (pezulluar);
Apolonia Hospitality (pezulluar);
Apolonia Golf Estates (pezulluar);
Agora Apolonia Estates (pezulluar);
Apolonia Wetlands Estates (pezulluar);
Dunescape Apolonia (pezulluar);
Marina Gateway Development (pezulluar);
Saphire Seas Development (pezulluar);
UMEA Development Holdings (aktive);
UMEA Seaside Hotel 2 (pezulluar);
Të dyja kompanitë mëmë të projekteve kanë zgjeruar kapitalin në një total prej rreth 5 milionë eurosh, ndërsa shumica e kompanive të lidhura me to janë pezulluar pranverën e vitit 2025 dhe prillin e këtij viti.
Por vlen të theksohet se emrat e tyre nuk janë të rastësishëm. Ato përkojnë me pjesët funksionale të masterplaneve: bregdet, akomodim, marina, golf, resorte etj dhe kjo e bën pretendimin për “projekte të palançuara” jo dhe aq bindës.
Sepse një gjë është të porositësh një koncept arkitektonik, dhe tjetër gjë është të krijosh shoqëri me emra të dedikuar për komponentët e atyre koncepteve.
Në disa raste të tjera shfaqen edhe lëvizje kuotash me vlera të ulëta. Apolonia Seafront Properties, për shembull, rezulton fillimisht me New Apollonia si ortak themelues, ndërsa më pas kuotat i kalojnë “Blessed Investment” (Pronar përfitues: Besnik Leskaj) për 4,500 lekë, me detyrimin për kthimin e një huaje prej 70,000 lekësh.
Sigurisht, këto lëvizje nuk provojnë shkelje. Por ato janë sinjale të dyshimta për “red flags” dhe kërkojnë shpjegim se përse u krijuan këto shoqëri, pse u pezulluan kaq shpejt, pse u përdor kjo arkitekturë korporative dhe a korrespondojnë këto kompani me parcelat, fazat apo funksionet e masterplanit?
A u përdorën për të testuar strukturën ligjore të një projekti më të madh, apo u krijuan dhe u pezulluan pasi projekti thjesht u ngri si rrjedhojë e zhvillimeve në lidhje me Zvërnecin dhe Sazanin?
Pa përgjigje të qarta, dokumentet lënë përshtypjen e një projekti që kishte kaluar përtej fazës së ilustrimit.
Modeli që zhvendoset në veri
Prirja që shfaqet në masterplanet për Vjosë-Nartën dhe Darëzezën po shihet në forma të ngjashme edhe në veri të vendit. Në një anë kemi projektin “Blue Borgo” të Gener 2 (Pronar përfitues: Ahmet, Astrit dhe Bashkim Ulaj) në Baks-Rrjoll. Ndërsa më tutje projektin Valamar Tale të lidhur me grupin Balfin, edhe ky tashmë në fazë më konkrete, dhe kjo kuptohet pasi figuron në rendin e ditës së Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (link) më 23 korrik 2025.
Balfin, e ka prezantuar publikisht si një kapitull të ri zhvillimi në veri të vendit. Ajo e ka lidhur këtë projekt me të njëjtën filozofi që kompania thotë se ka ndjekur në Hamallaj me Vala Mar Residences, transformim zone, rritje vlere pronash dhe “krijim destinacioni të integruar turistik e rezidencial”.
Për ironi, një nga fotografitë që grupi Balfin ka përdorur për ta reklamuar projektin, është me flamingot. Rasti i Valamar Tale tregon se modeli nuk është thjesht lokal, i përqendruar vetëm në një zonë të Shqipërisë, por po përsëritet nën një bashkëpunim të qartë jo vetëm sipërmarrësish, por edhe me qeverinë.
Në Hamallaj, Vala Mar shërbeu si precedent i resortit rezidencial pranë bregdetit, ku u provuan për herë të parë edhe kanalet e ujit mes rezidencave.
Në Tale, por edhe më tej në Vjosë-Nartë me New Apollonia dhe UMEA ai koncept zmadhohet në shkallë deri qindra hektarë.
Me Zvërnecin dhe Sazanin, modeli ka marrë dimension politik dhe ndërkombëtar. Për këtë nëse ato projekte kalojnë, e sigurt se “koncept-idetë” e tipit UMEA dhe New Apollonia do të konkretizohen në të gjitha deltat e lumenjve të Shqipërisë.
Kjo do të jetë Shqipëria e re bregdetare që projektohet: jo si rrjet zonash të mbrojtura, fshatrash, ligatinash dhe plazhesh publike, por si zinxhir resortesh të mbyllura në paketa “premium” dhe ujdi “real estate”./Citizens.al
