TIRANË- Blerja e një shtëpie me kredi është vështirësuar për të gjithë shqiptarët që prej datës 1 korrik, me futjen në fuqi të rregullave të reja të vendosura nga Banka e Shqipërisë. Rregullat e reja parashikojnë se blerja e shtëpisë së parë në lekë, mund të financohet deri në 85 % të shumës, ndërsa shtëpia e dytë deri ne 80 %. Nëse kredia do të merret në valutë financimi është edhe më i ulët.
Banka e Shqipërisë gjithashtu ka ndikuar edhe tek këstet mujore me rregulloren e re. Për huatë në lekë, kësti mujor i kredisë nuk mund të kalojë 35-40 % të të ardhurave mujore, ndërsa ato në valutë do të jenë 30-35%.
Por, a qëndron vërtet problem në tregun imobiliar vendosja e këtyre rregullave?
A është shtrëngimi i masave nga Banka e Shqipërisë, vështirësia e vetme me të cilën ata përballen?
ZËRI e ka studiuar tregun e shit-blerjes së pronave nga çmimet në terren dhe deri në zyrat e bankave të nivelit të dytë dhe në të vërtetë përpara përballjes me kushtet që duhet të plotësojë për tu financuar, një qytetari shqiptar i duhet të bëjë manovra psikologjike fillimisht me pronarët e banesave.
Shitjet standarde në Shqipëri deri më sot kanë normë takse 15% mbi fitimin kapital. Burimi i pronësisë ndikon në llogaritjen e taksës, veçanërisht për pronat e trashëguara.
Në rastet kur prona është blerë nga dora e parë, pra ndërtuesi, në momentin që personi që e ka blerë, pretendon ta shesë, është i detyruar të paguajë 15% të vlerës së deklaruar të pronës. Për të qenë më e kuptueshme, le ta ilustrojmë më një grafikë.
Një apartament në zonën e Astirit, me sipërfaqe prej 70 metrash katrorë shitet sot 98 mijë euro, nëse bëjmë një llogaritje me një çmim mesatar prej 1400 eurosh që kushton metri katror në këtë zonë.
Pronari i këtij apartamenti në momentin që do ta shesë do t’i duhet të paguajë 15% e vlerës totale që në këtë rast do të ishte 14 700 euro.
Çfarë bëjnë pronarët në këtë rast?
Ulin deklarimin. Por, vlera e shitjes nuk mund të jetë më e ulët se çmimi referues zyrtar për zonën dhe në këtë rast, ky apartament do të shitej mesatarisht 70 mijë euro.
Po në rastet që ky person që e ka blerë shtëpinë nga një dorë e dytë apo tretë çfarë ndodh?
Ateherë, në rastin që do të dojë ta shesë, do të duhet të paguajë 15% e diferencës mes vlerës që ai e ka blerë dhe po e shet.
Shembull: Nëse apartamentin në fjalë e ka blerë në vitin 2020 për 50 mijë euro dhe sot kërkon ta shesë 98 mijë euro, do të paguante 15% të diferencës, pra 15% të 48 mijë euroshit, që do të ishte 7200 euro.
Megjithatë, nga bisedat me agjentët imobiliarë, vëmë re se për pronarët e banesave pak rëndësi ka se sa është detyrimi që ai duhet të paguajë në momentin që bën transaksionin e shitjes, trendi është që të ulë sa më shumë të mundet deklarimin e pronës.
E gjithë kjo ndikon blerësin, sepse në mungesë të një ligji që mund ta detyrojë shitësin të deklarojë vlerën reale të pronës, ai përpiqet të përfitojë sa më shumë të mundet dhe thuajse në të gjitha rastet kërkohet që një pjesë e parave tu jepet në dorë dhe vetëm pjesa e deklaruar të kalojë si transaksion bankar.
Si e ndikon kjo blerësin?
Në çdo lloj formule përllogaritjeje kredie, një qytetar që kërkon të blejë një pronë do të financohet deri në 80% të vlerës së pronës.
Pra, blerësi përballet me këtë pronarin e apartamentit në Astir që kërkon t’i marrë 98 mijë euro, por në fakt zyrtarisht këtë pronë e ka të vlerësuar me 70 mijë euro.
Që në këtë moment, qytetari është 28 mijë euro minus.
Në momentin që plotëson të gjitha kërkesat për tu financuar nga banka, pëson një tjetër shok financiar.
Bazuar dhe në të ardhurat mujore, duke pasur gjithmonë parasysh faktin që kësti i kredisë nuk e kalon 35-40% të këstit të kredisë, ai financohet deri në 80% të vlerës së këtij apartamenti.
Vlerësuesi i bankave luan një rol shumë të vogël në këto raste kur vlera reale e një apartment me atë të deklaruar ka një diferencë kaq të madhe. Vlerësuesi mund t’ia rrisë vlerën një prone duke parë zonën, metrat katrorë dhe orientimin, por sërish nuk do të arrinte të favorizonte blerësin në vlera të tilla.
Dhe në këtë rast, shuma maksimale që do t’i ofrohej qytetarit do të ishte 80% e 70 mijë euroshit të deklaruar, pra 56 mijë euro.
42 mijë euro më pak se sa vlera që i kërkon shitësi i apartamentit.
Në këtë moment qytetari ka vetëm dy alternativa,
A) Nëse ka një hipotekë të dytë gjendje, të banesës së një familjari, mund ta lërë gjithashtu si kolateral në bankë për të rritur vlerën e financimit, dhe
B) Marrja e një kredie paralele konsumatore, e cila ka norma interesi shumë më të larta se sa ajo hipotekore.
Në të dyja rastet, nëse vlera e këstit të kredisë e kalon 35-40% të të ardhurave të tij mujore, kredia do t’i refuzohet./ZËRI/
